Un contrat signé à Lisbonne pour le 1er septembre, un appartement de Lyon loué 720 euros par mois, et une question de calendrier qui coûte cher quand on la règle trop tard : le locataire doit-il payer trois mois de préavis, ou un seul ? L’écart est de 1 440 euros, de quoi payer le billet d’avion et le premier loyer sur place. Tout se joue dans une lettre, dans ce qu’elle dit et dans la date à laquelle elle arrive.
Le principe : trois mois, et la lettre de congé
Un locataire peut résilier son bail à tout moment, d’après l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, dans les conditions de forme et de délai de l’article 15. Pour un logement vide, le préavis est de trois mois. Le congé se notifie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d’un commissaire de justice, ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le préavis court à compter de la réception de la lettre, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre.
Une lettre postée à Lyon le 28 mai et reçue par le propriétaire le 2 juin fait donc courir le délai à partir du 2 juin, ce qui compte pour une fin de bail au 2 septembre. Envoyer la lettre depuis l’étranger, après le départ, retarde d’autant la réception, et chaque jour perdu est un jour de loyer payé en plus.
Les cas où le préavis tombe à un mois
La loi réduit le préavis à un mois dans plusieurs situations, qui ne tiennent pas à la destination du déménagement. Un logement meublé donne droit à un mois quelle que soit la raison. Dans les territoires où s’applique la règle des zones tendues, le préavis est aussi d’un mois. Il en va de même en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, pour un état de santé justifiant un changement de domicile constaté par un certificat médical, ou pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active et de l’allocation adulte handicapé.
Cette liste appelle une lecture attentive. Partir à Lisbonne pour un meilleur poste ne suffit pas à ouvrir le préavis d’un mois : il faut que la situation entre dans l’un des cas prévus, comme une mutation décidée par l’employeur ou un premier emploi. Et il faut surtout le prouver. Le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai réduit précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé, avec une attestation de l’employeur ou une copie du contrat. À défaut, le préavis est de trois mois.
Ce que l’on paie, ce que l’on rend
Tant que dure le préavis, le locataire reste redevable du loyer et des charges pour toute la période, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, avec l’accord du bailleur. Un locataire qui présente lui-même un remplaçant solvable, et qui obtient l’accord écrit du propriétaire, gagne parfois un mois ou deux.
Au moment de remettre les clés, un état des lieux de sortie est établi contradictoirement. Un locataire déjà installé à Lisbonne n’a pas à revenir à Lyon pour l’occasion : l’état des lieux peut être établi par un tiers mandaté par les parties, et, si elles ne peuvent y procéder ensemble, par un commissaire de justice, à frais partagés par moitié, avec un avis donné au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée. Le dépôt de garantie est ensuite restitué dans un délai maximal d’un mois si cet état est conforme à celui d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes dues et justifiées. Le locataire qui part à l’étranger doit communiquer sa nouvelle adresse à ce moment : le propriétaire ne doit pas la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard lorsque le retard vient de l’absence de cette information.
Le départ à l’étranger complique aussi les suites d’un impayé. Le préavis et le loyer qui reste dû pendant cette période font l’objet d’une réponse détaillée côté bailleur, et pour un locataire parti en laissant une dette, Mon Avocat Bailleur présente les démarches possibles : titre exécutoire, recouvrement, commissaire de justice.